Vertragliche Ansprüche des Mieters prallen auf Unterlassungsansprüche der Wohnungs-/Teileigentümer

Immer wieder kommt es zu Fallkonstellationen, in denen Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer einem Mieter gegenüber die Unterlassung der vertraglich vereinbarten Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage fordern.

Im Kreuzfeuer

Partner-Beitrag von Jutta Ritthaler —

Einen derartigen Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden. Im dortigen Rechtsstreit hatten Wohnungseigentümer gegen einen Mieter auf Unterlassung der Nutzung der Räumlichkeiten zum Betreiben einer Eisdiele geklagt. Der Mieter hatte mit dem Eigentümer der Teileigentumseinheit einen Mietvertrag zum Betreiben einer Eisdiele geschlossen. Dennoch hat der BGH mit Urteil vom 25.10.2019 (V ZR 271/18) den Mieter zur Unterlassung verurteilt.

Wie kann es dazu kommen?

1. Zu betrachten ist ein Dreiecksverhältnis. Einerseits das Rechtsverhältnis (der gewerbliche Mietvertrag) zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Zum anderen das Verhältnis der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft untereinander, soweit es sich bei der angemieteten Fläche um eine Fläche handelt, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt wurde.

1.1. Basis für die Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander sind die Teilungs-erklärung und ergänzend dazu die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Es gibt Anlagen, in denen nicht nur Wohnungen vorhanden sind, sondern auch Einheiten, die gewerblich genutzt werden, so genannte Teileigentumseinheiten. Bei derartigen Anlagen enthalten die Teilungserklärungen häufig Zweckbestimmungen, die die Nutzungsmöglichkeiten des Teileigentums begrenzen. Im vorliegenden Fall gab es eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung, wonach die Räumlichkeiten nur als „Laden“ genutzt werden dürfen.

1.2. Basis für die Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter ist der Mietvertrag. Hierin wurde dem Mieter die Fläche zum Betreiben einer Eisdiele vermietet. Für den Mieter stellt sich nunmehr die Frage, ob sein Mietvertrag, der ihm diese Nutzung vertraglich zusichert, gilt, oder ob er auch die Regelungen in der Teilungserklärung einzuhalten hat.

Kann es sein, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer einem Dritten gegenüber – hier  einem Mieter – einen Unterlassungsanspruch wegen einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung haben? Ausgangspunkt ist, dass die Regelungen der Teilungserklärung unmittelbar nur auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wirken. Sie entfalten keineswegs Wirkung gegenüber jedermann. Die Teilungserklärung ist auch nicht öffentlich einsehbar, so dass der Mieter auch keine Kenntnis vom ihrem Inhalt hat.

2. Der BGH betrachtet zunächst die Position der Wohnungseigentümer. Er stellt fest, dass die Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten durch den Mieter der Zweckbestimmung widerspricht, die in der Teilungserklärung  für diese Einheit vereinbart ist. Hierdurch, so der BGH, kommt es zu einer Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer. Für die übrigen Wohnungseigentümer liegt eine Beeinträchtigung ihres Eigentums vor, und zwar unabhängig davon, ob der Betreiber der Eisdiele der Eigentümer des Sondereigentums selbst ist oder dessen Mieter.

Nach der jetzt gefestigten Rechtsprechung kann sich der Mieter gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nicht darauf berufen, dass er aufgrund seines Mietvertrages zu der zweckwidrigen Nutzung berechtigt sei, denn der vermietende Wohnungseigentümer kann seinem Mieter nicht mehr an Rechten übertragen, als dieser selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern hat. Damit haben die betroffenen Wohnungseigentümer, die sich gegen die nicht der Teilungserklärung entsprechenden Nutzung zur Wehr setzen wollen, die Möglichkeit, direkt gegen den die Eisdiele betreibenden Mieter vorzugehen. Würde es diese direkte Möglichkeit nicht geben, so bliebe nur der Weg der Inanspruchnahme des vermietenden Wohnungseigentümers durch die übrigen Wohnungseigentümer, der dann seinerseits gegen seinen Mieter vorgehen müsste.

Dieses Recht steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Die Wohnungseigentümer können diese Befugnis aber auch durch einen entsprechenden Beschluss dem Verband (der Wohnungseigentümergemeinschaft) übertragen.

3. Verursacher dieser Situation war der vermietende Wohnungseigentümer. Dieser hat dem Mieter im Mietvertrag eine Nutzung eingeräumt, die den Vereinbarungen in der Teilungserklärung widerspricht. Dies kommt immer wieder vor, insbesondere da die Regelungen in der Teilungserklärung auslegungsfähig sind. So muss geprüft werden, ob es  eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung für die zu vermietenden Räumlichkeiten gibt. Dabei ist zu beachten, dass zum Beispiel nicht jede Raumbezeichnung in einer Bauzeichnung, die als Anlage zur Teilungserklärung beigefügt wird, auch eine Zweckbestimmung darstellt.

3.1. Im Ausgangsfall enthielt die Teilungserklärung die Zweckbestimmung „Laden“. Somit fragt sich, ob der Betrieb eines Eiscafés unter die Bezeichnung „Laden“ fällt. Der BGH hat die Auffassung vertreten, dass eine Eisverkaufsstelle kein Laden ist. Begründet hat er dies damit,  dass in dem Eiscafé Tische sowohl im Inneren als auch auf den Außenflächen zum Verweilen vor Ort vorhanden sind. Weiter ist eine Vorrichtung vorhanden, womit ein direkter Verkauf auf die Straße möglich ist. Die damit einhergehende Nutzung geht erheblich über die Nutzung eines Ladens hinaus. Es kommt hierdurch zu einer intensiveren Nutzung gerade auch durch die Nutzung der Außenbereiche. Der BGH verweist darauf, dass allein schon der Verzehr innerhalb und außerhalb der Eisdiele mit Geräuschen verbunden ist, die bei einem bloßen Erwerb von Waren innerhalb eines Ladengeschäfts nicht entstehen. So führt das Klappern von Geschirr, dass Rücken von Stühlen, insbesondere aber die Kommunikation der Gäste untereinander zu einer Geräuschkulisse, die bei einem Ladengeschäft, das die Kunden lediglich zum Erwerb von Waren aufsuchen und danach wieder verlassen, üblicherweise nicht entsteht. Auch sind die Öffnungszeiten und die Frequentierung eine andere als in einem Ladengeschäft. So ist eine Eisdiele gerade im Sommer und an den Wochenenden besonders stark frequentiert, d.h. zu Zeiten, zu denen typischerweise auch die Wohnungseigentümer zu Hause sind und sich auf den Balkonen aufhalten bzw. die Fenster geöffnet haben, so dass sie die von den Gästen der Eisdiele erzeugte Geräuschkulisse verstärkt wahrnehmen.

3.2. Zusammengefasst bedeutet dies, dass die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter wegen der Nutzung der Räumlichkeiten als Eisdiele haben, denn, so die Richter, eine Eisdiele ist kein Laden.

4. Sofern der Mieter weiterhin eine Eisdiele betreiben will, bleibt ihm nur, das Mietvertragsverhältnis fristlos zu kündigen wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs und die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber seinem Vermieter.

5. Um eine solche Situation zu vermeiden, ist bei der Anmietung von Gewerbeflächen in Wohnungseigentums- /Teileigentumseinheiten sowohl seitens des Vermieters als auch des Mieters Vorsicht geboten. Es sollte zuvor geprüft werden, ob die geplante Nutzung nach der Teilungserklärung zulässig ist und ob es zwischen den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelungen gibt, gegen die die beabsichtigte Nutzung verstößt. Denn auch für diesen Fall hat der BGH in seiner Entscheidung den Wohnungseigentümern einen Unterlassungsanspruch zugesprochen.

Dieser Fall zeigt, dass nicht nur die Überprüfung des reinen Wortlauts des Mietvertrags sinnvoll ist, sondern auch die Prüfung, ob die Vereinbarungen im Mietvertrag im Hinblick auf etwaige eingeschränkte Rechte des vermietenden Eigentümers durch Regelungen in der Teilungserklärung, in Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümer-gemeinschaft beeinträchtigt werden, um derartige böse Überraschungen auszuschließen.

Bild: ©pixaby

Jutta Ritthaler

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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