Kaufpreisaufteilung auf Grund- und Gebäudeanteil

Die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude kann für den Käufer, der im Rahmen seiner steuerlichen Veranlagung die Abschreibung der Anschaffungskosten des Gebäudes begehrt, beträchtliche finanzielle Auswirkungen (sowohl Positive als auch Negative) haben.

Systemischer Fehler in der Arbeitshilfe des BMF

Beitrag von Lena Reitmann LL.B. —

In der Vergangenheit hat die Finanzverwaltung bei Nichtanerkennung der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung eine eigene Aufteilung mithilfe der Arbeitshilfe des BMF vorgenommen. Dadurch ist häufig ein nicht unbeachtlicher Betrag steuerlich ungenutzt geblieben, da die Zuordnung dem Grund und Boden erfolgte. Dieser Praxis hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 21.07.2020 (Az.: IX-R-26/19) nun einen Riegel vorgeschoben.

Nachvollziehbarkeit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung

Grundsätzlich seien die vertraglich vereinbarten Anschaffungskosten und deren Aufteilung auch als Grundlage für die Besteuerung zu übernehmen. Eine Bindungswirkung bestehe hingegen nicht. Das Finanzamt dürfe eine eigene Aufteilung vornehmen, sofern die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar sei. Ein Indiz für eine unsachgemäße Aufteilung könne beispielsweise in einer wesentlichen Diskrepanz zwischen dem anteiligen Kaufpreis für Grund und Boden und dem örtlichen Bodenrichtwert liegen. Allein reiche dies jedoch noch nicht zur Nichtanerkennung des vertraglich vereinbarten Aufteilungsmaßstabs aus. Mögliche Erklärungen könnten beispielsweise in den besonderen Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes, dem Renovierungsstand des Objekts oder in der Lage bestehen. In solchen Fällen könne die vertragliche Aufteilung bei detaillierter Schilderung der Gründe trotz der großen Abweichungen zum Bodenrichtwert sachgerecht und nachvollziehbar sein.

Folgen bei Nichtanerkennung der vertraglichen Aufteilung

Bei Nichtanerkennung der vertraglichen Vereinbarung darf die Finanzverwaltung ihre eigene Ermittlung zukünftig nicht mehr mithilfe der Arbeitshilfe des BMF vornehmen. Nach Ansicht des BFH gewährleiste diese eben nicht eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude. Die Arbeitshilfe stütze sich allein auf eine von mehreren möglichen Bewertungsverfahren und widerspreche damit deren Gleichwertigkeit. Noch entscheidender ist aber wohl, dass das Verfahren laut Arbeitshilfe keine Orts- oder Regionalfaktoren bei der Ermittlung des Gebäudewerts berücksichtige, sondern stark pauschaliert. Lokale Begebenheiten und den Umständen des Einzelfalls gerecht werdende Annahmen können nicht in die Bewertung mit einfließen. Dieser systemische Fehler führe tendenziell zu einer hohen Bewertung von Grund und Boden, insbesondere in Ballungszentren.

Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung sei deshalb durch das zuständige Finanzgericht ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen, um das Verhältnis von Grund und Gebäude sachgerecht zu ermitteln.

Vereinbarung einer sachgemäßen Aufteilung

Die Entscheidung des BFH ist zu begrüßen. Sofern Sie vor dem Kauf eines Grundstücks stehen, sprechen Sie uns bitte vor Vertragsschluss an. Gemeinsam ermitteln wir einen sachgemäßen und für Sie möglichst vorteilhaften Aufteilungsmaßstab. Sie umgehen damit ggf. einer Nichtanerkennung durch das Finanzamt sowie einer eventuell anschließenden langwierigen Auseinandersetzung. Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrer nächsten Investitionsentscheidung!

Björn Brockhaus

Diplom-Kaufmann, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer

Bild: ©pixaby

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