Immobilienkauf für Vermietungszwecke

Potenzielle Immobilienbesitzer stehen zu Beginn Ihres Vorhabens vor vielerlei Fragen. Angefangen mit ganz allgemeinen wie der Wahl des richtigen Objekts bis hin zur richtigen Finanzierungsform.

Lohnt sich solch ein Vorhaben?

Partner-Beitrag von Lukas A. Woch —

Welche steuerlichen Auswirkungen entstehen und welche Zinsbindungsdauer bzw. Tilgungshöhe macht Sinn? Über allem schwebt die Frage „Lohnt sich das Projekt für mich?“ Oft wird hier fälschlicherweise viel zu früh davon ausgegangen, dass sich die Immobilie doch von selbst trägt, da die Darlehenskosten durch die Mieteinnahmen gedeckt werden. Doch bleiben bei der Beurteilung wichtige Komponenten wie die Anschaffungsnebenkosten, Rücklagen für Instandhaltung, Steuereffekte sowie nicht auf den Mieter umlegbare Kosten viel zu oft unberücksichtigt.

Ob sich eine Investition lohnt ist erst berechenbar, wenn Sie sich aller Ergebniseinflussgrößen bewusst sind. Im Klartext heißt dies, Sie müssen sich eine realistische Einschätzung „aller“ Einnahmen und Ausgaben verschaffen. Dies sollte auch nicht lediglich für ein Jahr erfolgen, sondern im Rahmen eines Investitionsplans über den gesamten Zeitraum der Nutzungsdauer.

Im ersten Schritt sollten die potentiellen Einnahmen (Miete) genauestens analysiert werden. Diese sollten vorsichtig geplant und auch zukünftige Mietpreisänderungen berücksichtigt werden. Stehen die geplanten Einnahmen fest, so sind im nächsten Schritt die mit der Investition verbundenen Kosten zu ermitteln.

Hierzu sind zunächst die vollständigen Anschaffungskosten zu ermitteln. Diese erfüllen eine wichtige Funktion und bestehen aus mehr als nur dem Kaufpreis. Weitere typische Komponenten sind die Maklerprovision, die Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Diese Kosten dürfen bei der überschlägigen Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Investition nicht ausgeklammert werden. Die Besonderheit liegt darin, dass die Anschaffungskosten nicht zum Zeitpunkt des Erwerbs steuerlich abzugsfähig sind, sondern über die Laufzeit der Nutzung in Form von Abschreibungen verteilt werden.

Wichtige Ausgabepositionen neben den Darlehenskosten - die monatlich zu Liquiditätsabfluss führen - sind vor allem die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten, wie die Kosten für die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklage oder sonstige Instandhaltungsaufwendungen. Diese können dazu führen, dass sich das Objekt doch nicht von selbst trägt. Die Abschreibungen hingegen sind nicht liquiditätswirksam, Sie mindern lediglich die Steuerbemessungsgrundlage über die Laufzeit.

Um den monatlichen Cashflow zu berechnen ist nur der tatsächliche Geldfluss zu berücksichtigen, d.h. Einzahlungen – Auszahlungen. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuern. Dieser gibt Auskunft darüber, ob zumindest ausreichend Liquidität vorliegt um die laufenden Kosten des Objekts zu tragen.

Die Ermittlung der steuerlichen Effekte erfolgt typischerweise im Rahmen der Anfertigung der Einkommensteuererklärung. Die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie werden dann im Saldo als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermittelt. Anders als bei der Berechnung des Cashflows erfolgt hier jedoch auch die Berücksichtigung der jährlichen Abschreibung, welche die steuerliche Bemessungsgrundlage mindert. Ebenfalls sind hier nur die Zinsaufwendungen, nicht aber die Tilgung bei Fremdfinanzierung steuerlich abziehbar. Der steuerliche Effekt hängt dann vom persönlichen Steuersatz ab.

Stehen alle Ergebniseinflussgrößen fest, kann die Mietrendite ermittelt werden. Die Mietrendite gibt an wieviel Prozent der Investitionskosten über die Jahresmiete verdient wird und existiert in verschiedenen Ausprägungen.

Die Bruttomietrendite teilt die Bruttoeinnahmen durch die Anschaffungskosten und eignet sich für eine erste schnelle Filterung bei der Suche nach passenden Objekten. Will man genauer hinschauen, so sollte man die Nettomietrendite nutzen. Sie setzt sich stark vereinfacht aus dem Gewinn (Erträge abzgl. Kosten und Abschreibungen) dividiert durch die Anschaffungskosten zusammen. Im Ergebnis hätte man somit die Vorsteuerrendite ermittelt. Werden auch noch die steuerlichen Effekte berücksichtigt, so gelangt man zur Nachsteuerrendite.
Die errechnete Mietrendite dient dazu, die Rentabilität verschiedener Objekte miteinander zu vergleichen.

Dieser Artikel soll Ihnen einen ersten Überblick über einen Immobilienkauf für Vermietungszwecke verschaffen, damit Ihr Investment langfristig auch gewinnbringend ist.

Lukas Antoni Woch

Diplom-Ökonom, Steuerberater, Fachberater für das Gesundheitswesen (DStV e.V.)

Bild: ©pixaby

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