Die Corona-Pandemie und das Mietrecht

Im Hinblick auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie wurden im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht gesetzliche Regelungen beschlossen, die das Mietrecht betreffen und zum 01.04.2020 in Kraft getreten sind.

Gesetzliche Regelungen

Partner-Beitrag von Jutta Ritthaler —

So gilt ab dem 01.04.2020 eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter aufgrund von Mietrückständen im Zeitraum vom 01. April bis 30. Juni 2020, sofern die COVID-19-Pandemie diese Mietrückstände verursacht hat.

Das Gesetz sieht mithin nur eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vor. Es hat keinerlei Auswirkungen auf die Fälligkeit der Miete. Jeder Mieter, der den angemieteten Raum, ob Wohn- oder Gewerberaum, weiterhin nutzen kann, ist verpflichtet, seine vollständige Miete zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt, das ist in aller Regel der 3. Werktag im Monat im Voraus (§ 556b Abs. 1 BGB), zu zahlen. Er kommt mit Ablauf des vereinbarten Fälligkeitstermins in Verzug, sofern er nicht zahlt.

Dies bedeutet, dass der Vermieter in dieser Zeit eingetretene Mietrückstände bei Gericht wirksam geltend machen kann und die damit verbundenen Kosten der mit der Mietzahlung in Verzug geratene Mieter zu tragen hat.

Sofern ein Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie Schwierigkeiten hat, seine Miete ganz, in Teilen oder auch rechtzeitig aufzubringen, ist es immer ratsam, sich an den Vermieter zu wenden und diesem die Situation zu schildern. Wichtig ist, dem Vermieter entsprechende Belege, z.B. die über Kurzarbeit getroffene Vereinbarung sowie möglicherweise den Nachweis, dass Antrag auf Wohngeld oder andere Förderungsmöglichkeit gestellt wurde, vorzulegen. Im Rahmen eines gut funktionierenden und andauernden Mietvertragsverhältnisses werden die Parteien sicherlich eine Lösung finden, beispielsweise im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung und einer Regelung, dass staatliche Hilfen in Anspruch genommen werden und nach entsprechenden Zahlungen aus den Sozialkassen des Staates die Rückstände sofort ausgeglichen werden.

Ein Vermieter muss sich hierauf nicht einlassen. Es empfiehlt sich aber, wenn tatsächlich der Mieter sich gemeldet hat und glaubhaft gemacht hat, dass er z. B. wegen einer Kündigung aufgrund von Covid-19 keine ausreichenden Einkünfte mehr hat und deshalb die Miete nicht zahlen kann, hierauf einzugehen. Denn die Verfolgung der Zahlungsansprüche durch Anwälte und Gerichte kostet zunächst den Vermieter Geld, und wenn die Situation des Mieters tatsächlich so ist, dass er momentan keine Zahlung leisten kann, so vermehren sich dadurch die Ansprüche gegenüber dem Mieter. Es fragt sich dann jedoch, ob der Mieter je in der Lage sein wird, diese von ihm nicht verschuldeten Rückstände auszugleichen. Die Flucht in die Insolvenz, die dann in aller Regel folgt, bringt dem Vermieter in aller Regel auch kein Geld.

Mit dem Gesetz beschränkt der Gesetzgeber die Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter aufgrund eingetretener Mietrückstände in dem Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020. Ziel ist es, dem Mieter Schutz vor dem Verlust der Mieträume, insbesondere von Wohnraum, zu gewähren.

Voraussetzung für dieses eingeschränkte Kündigungsrecht ist jedoch, dass der Mieter tatsächlich aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht mehr zur Zahlung der Miete in der Lage ist und er dies seinem Vermieter gegenüber auch glaubhaft macht. Der Vermieter kann die Vorlage von Belegen verlangen und auch den Nachweis, dass sich der Mieter um staatliche Unterstützung bemüht hat und bei Erhalt dieser staatliche Leistung, sofern sie für die Erfüllung der Mietzahlungsverpflichtungen erfolgt, an den Vermieter geleistet wird.

Sind diese Bedingungen erfüllt, so kann der Vermieter wegen des Ausbleibens der Miete in den Monaten April bis Juni 2020 nicht wirksam kündigen. Diese Beschränkung des Kündigungsrechtes gilt jedoch nur bis zum 30.06.2022. Danach könnte auch wegen dieser Rückstände fristlos gekündigt werden.

Alle übrigen Kündigungsrechte, die nicht im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie stehen, sind hiervon unberührt.

Etwas differenzierter sind jedoch gewerbliche Mietvertragsverhältnisse zu betrachten, sofern die Mieter aufgrund behördlicher Nutzungsuntersagungen in der Ausübung  ihres Gewerbes in den angemieteten Räumlichkeiten eingeschränkt sind oder dies völlig untersagt ist. Dann fragt es sich, ob ein gewerblicher Mieter, der z.B. Räume zum Betrieb eines Sportstudios angemietet hat und dieses nun nicht mehr betreiben darf, verpflichtet ist, überhaupt Miete zu zahlen. Da es eine solche Situation noch nicht gab, kann hierzu auch keine verlässliche Auskunft erteilt werden. Teile der Literatur sind der Auffassung, dass dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht, sofern der Betrieb des Gewerbes als Vertragszweck im Mietvertrag vereinbart wurde. Andere Teile der Literatur vertreten die Auffassung, dass die Leistung des Vermieters dann unmöglich ist mit der Folge, dass der Mieter keine Miete zu leisten hätte. Es wird jedoch auch die Auffassung vertreten, dass es auf die im Mietvertrag vereinbarte Risikoverteilung ankäme. Was daraus in den kommenden Jahren durch die Gerichte und dann den BGH gemacht wird, ist völlig offen.

In der jetzigen Situation kann nur an die Vernunft der Vertragspartner appelliert werden, die beide ein starkes Interesse daran haben sollten, gemeinsam möglichst unbeschadet durch die schwere Zeit zu kommen. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nutzt dem Vermieter dann nichts, wenn er die Räumlichkeiten nicht sofort an einen solventen Nachfolgemieter vermieten kann. Gleiches gilt, wenn der Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie in die Insolvenz gerät. Es gibt jedoch auch Konstellationen, in denen der Vermieter, der an ein finanzstarkes Unternehmen vermietet hat, dringend auf die Mieteinkünfte angewiesen ist, um seinen Lebensunterhalt zu finanzieren. Hier ist dann der Mieter aufgerufen, sozial verantwortungsvoll zu handeln und eine für beide Seiten tragbare Lösung zu vereinbaren.

Sofern die Zahlungsschwierigkeiten allein auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, muss beachtet werden, dass weder Mieter noch Vermieter hieran irgendein Verschulden trifft. Dann sollte es möglich sein, die Verluste gemeinsam zu schultern und eine einvernehmliche Regelung zu finden. Es ist zu vermuten, dass auch die Gerichte und letztlich der Bundesgerichtshof, wenn auch erst in einigen Jahren, eine solche ausgleichende Lösung aufzeigen werden.

Zusammengefasst ist mithin Folgendes zukünftig zu berücksichtigen:

  1. Alle Mieten werden jeweils zum 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig. Mieteinzüge aufgrund Lastschriftermächtigungen sind deshalb nach wie vor zulässig. Eine Zahlungsklage möglich und begründet.
  2. Kann der Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie die Miete nicht zahlen und wendet er sich  an den Vermieter, macht die Situation glaubhaft, so sollte geklärt werden, welche staatlichen Unterstützungsleistungen der Mieter beantragen kann und dieser sich hierzu verpflichten. Wenn möglich sollte auch eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen werden, wie die Rückstände ausgeglichen werden können.
  3. Meldet sich ein Mieter überhaupt nicht, so kann bei entsprechendem Zahlungsverzug nach wie vor das Mietvertragsverhältnis gekündigt werden. Vorsorglich könnte der Vermieter zuvor nachfragen, weshalb keine Leistung erfolgt und den Mieter auffordern, glaubhaft zu machen, dass ein Zusammenhang zwischen der Nichtleistung und der COVID-19-Pandemie besteht, sofern er sich auf die COVID-19-Pandemie berufen will.
  4. Hat der Mieter glaubhaft gemacht, dass er aufgrund der COVID-19-Pandemie die Mieten in der Zeit von April bis Juni 2020 nicht zahlen konnte, und zahlt der Mieter den eingetretenen Rückstand nicht bis zum 30.06.2022, so kann auch wegen dieser Rückstände fristlos gekündigt werden.

Bild: ©pixaby

Jutta Ritthaler

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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