Die Auswirkungen auf das Mietverhältnis

In Zeiten der Corona-Krise stehen immer mehr Vermieter vor der Frage, was darf der Mieter und was nicht. Lange Zeit war unklar, wie nun mit der drohenden Pandemie umgegangen wird. Nun ist klar: Auf Grundlage landesweiter Allgemeinverfügungen wird das öffentliche Leben und die sozialen Kontakte auf ein Minimum beschränkt.

Was Vermieter jetzt wissen sollten

Beitrag von Claudia Hippert —

Für Unternehmen die Ladengeschäfte außerhalb der Grundversorgung, insbesondere Bars, Kneipen, Diskotheken, Kinos, Konzertsäle und sonstige Veranstaltungsräume, betreiben, bedeutet die Corona-Krise, die Schließung ihrer Geschäfte für mindestens 30 Tage. Umsatzeinbußen oder im schlimmsten Fall der wirtschaftliche Ruin sind dieser Tage unumgänglich. Was aber darf nun ein Mieter, der in Folge eines Betriebsverbots auf Grundlage öffentlich-rechtlicher Verfügungen oder aufgrund einer gegen ihn gerichteten Quarantäneanordnung, sein Geschäft nicht betreiben darf.
Vermieter werden sich in naher Zukunft vermehrt mit dem Begehren von Mietern, die Miete zu mindern oder gar den Vertrag auf Grund der Sondersituation anzupassen, auseinandersetzen müssen. Welche Rechte haben Mieter also in der Corona-Krise und müssen auch Vermieter durch Mietminderungen nunmehr um ihren Umsatz bangen. NEIN!

Die Gebrauchsüberlassungs- und die Mietzahlungspflichten bestehen ungeachtet der Corona-Krise unverändert fort. Nur wenn der Vermieter seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung nicht nachkommen könnte -beispielsweise, weil das zum Betreib des Gebäudes erforderliche Personal fehlt- entfiele die Mietzahlungspflicht. Auf Grund der erlassenen Allgemeinverfügungen wird jedoch die Gebrauchsüberlassung des Vermieters nicht berührt. Vielmehr könnte der Mieter die Mietsache unverändert nutzen, darf dies jedoch aus Gründen, die nicht in der Sphäre des Vermieters liegen nicht.

Auch ein Mietminderungsrecht kommt dem Mieter nicht zu. Voraussetzung für ein solches ist ein Mangel an der Mietsache selbst. Ein solcher läge jedoch weder auf Grundlage der aktuellen Allgemeinverfügungen noch einer persönlichen Quarantäneanordnung vor. Persönliche Nutzungshindernisse, wie sie die Allgemeinverfügungen und die Quarantäneanordnung darstellen, liegen allein in der Sphäre des Mieters und betreffen die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht in einer die Mietminderung begründenden Weise. Das Nutzungshindernis liegt hier in der Art des Betriebes des Mieters und nicht der Beschaffenheit der Mietsache. Diese Risikoverteilung -Gebrauchstauglichkeit auf Seiten des Vermieters und Verwendungsrisiko auf Seiten des Mieters- bleibt auch in derartigen Ausnahmesituationen unverändert.

Mieter werden nun sagen, dass doch auch sie keine „Schuld“ an der aktuellen Situation tragen und für den Zeitraum der Nutzungsuntersagung jedenfalls ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete bestehen muss. Ein solcher Anspruch auf Vertragsanpassung kommt bei einer Störung der Geschäftsgrundlage (§313 BGB) in Betracht. Diese Anwendung des Rechtsgedankens des § 313 BGB ist jedoch im Anwendungsbereich der mietrechtlichen Mängelhaftung ausgeschlossen. Eine Ausnahme könnte aber vorliegen, wenn die Vertragsparteien eine Umsatzmiete vereinbart haben, der Vermieter also über die Miete das wirtschaftliche Risiko des Mieters zumindest teilweise mit übernommen hat. Wenn in diesem Fall der Mieter mithin Zahlungen auf Grundlage von nicht mehr realisierbaren Umsatzerwartungen leistet, könnte ein Anpassungsrecht bestehen.
Eine letzte Hoffnung zur Geringhaltung des Schadens können hier vom Mieter abgeschlossene Betriebsausfallversicherungen sein. Bei diesen wären aber im Einzelfall die Versicherungsbedingungen zur Eintrittspflicht zu überprüfen. Zudem können in Fällen der Quarantäneanordnung die Entschädigungsansprüche gemäß § 56 Infektionsschutzgesetz auch die während der Quarantäne zu leistende Miete umfassen.

Wenn beide Möglichkeiten nicht greifen, sind Mieter derzeit auf die Unterstützung von Vermietern, auch ohne rechtliche Grundlage, angewiesen.

Bild: ©pixaby

Claudia Hippert

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

close
Wir suchen Verstärkung
Karriere bei SCHLARMANNvonGEYSO

Hier kommen Sie zu unseren aktuellen Stellenangeboten. Wir freuen uns auf Sie!

Suche
Geben Sie Ihren Suchbegriff ein
Bitte warten…
Keine Ergebnisse

Leider hat Ihre Suche nichts ergeben. Versuchen Sie es gerne erneut mit einer anderen Eingabe.

Unser Tipp:

Verwenden Sie möglichst wenige Suchwörter und vermeiden Sie fehlerhafte Rechtschreibung.

Cookie Hinweis

Unsere Website verwendet Cookies. Per Klick auf „alle Cookies zulassen“ erlauben Sie der Website, neben den für die Funktionalität notwendigen Cookies auch welche für Tracking-Zwecke (z.B. Google Analytics, Google Tag Manager) zu verwenden. Mehr zum Thema finden Sie unter Datenschutz

Details / Cookieauswahl