Das Gewerbemietverhältnis

Der Gesetzgeber hat finanzielle Hilfen auf den Weg gebracht, die jedoch nicht geeignet sind, in allen Bereichen alle eingetretenen Vermögenseinbußen zu kompensieren.

Die Folgen des Lockdowns

Partner-Beitrag von Jutta Ritthaler —

Nach wie vor gelten in vielen Bereichen wie der Gastronomie, dem Einzelhandel (mit Ausnahme von Geschäften des täglichen Bedarfs), Hotels, Fitness Clubs, kulturellen Einrichtungen usw. Beschränkungen hinsichtlich der Geschäftstätigkeit. Hiervon sind einige Gewerbetreibende vollständig betroffen und können ihre gewerbliche Tätigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten überhaupt nicht ausüben. Andere können ihrer Tätigkeit nur in sehr eingeschränktem Rahmen (z. B. der Gastronomie nur Außer-Haus-Verkauf) nachgehen. All dies führt zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen der betroffenen Unternehmungen.


Für die Mieter und Vermieter stellt sich deshalb die Frage, ob trotz der Beschränkungen der Geschäftstätigkeit, z.B. aufgrund der vollständigen Schließung von Spielhallen, Fitness Clubs pp., der Mieter die Miete noch zahlen muss und falls er sie zu zahlen hat, ob er sie in voller Höhe zu zahlen hat oder ob die Schließung zu einer Minderung der Miete berechtigt.


In der Literatur und der erstinstanzlichen Rechtsprechung – mit Ausnahme des LG München – wird bislang einhellig die Auffassung vertreten, dass dem Mieter kein Minderungsrecht zur Seite steht. Die Schließung des Ladengeschäftes fällt, so die Begründung, nicht in den Risikobereich eines Vermieters, sondern es realisiere sich das Geschäftsrisiko des Mieters. Ob diese Rechtsauffassung auch in den nächsten Instanzen bei den Oberlandesgerichten und schließlich vor dem Bundesgerichtshof aufrechterhalten bleibt ist abzuwarten, jedoch wahrscheinlich.


Dieses Problem hat der Gesetzgeber gesehen und mit der Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB reagiert. Hiernach wird vermutet, dass, sofern Geschäftsräumlichkeiten, die infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie vom Mieter für seinen Betrieb nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, eine Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB vorliegt. Wird diese Vermutung nicht widerlegt, so ist gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Vertrages unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vorzunehmen. In einer Vielzahl von Entscheidungen wurde von den Gerichten dem Mieter ein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete um 50 % zugebilligt. Aus den vorliegenden Urteilen lässt sich erkennen, dass diese sehr pauschale Reduzierung dem Umstand geschuldet ist, dass konkretere Darlegungen der Parteien zu den Umsatzeinbußen, der erhaltenen und beantragten staatlichen Hilfen, Rücklagen usw. fehlten. Da weder Vermieter noch Mieter etwas für die Situation können führt dies dann dazu, dass die Gerichte das Risiko teilen. Aus den Begründungen ergibt sich jedoch die Notwendigkeit, jeweils den Einzelfall genau zu betrachten.

So stellen sich z.B. folgenden Fragen:

Ist die Zahlung von öffentlichen Geldern an den Mieter anzurechnen? Wie wirkt sich die Möglichkeit, auf Onlinegeschäfte auszuweichen, aus? Gerät der Mieter bei Weiterzahlung der vollständigen Miete in existenzielle Probleme? Wie sind Filialisten zu beurteilen? Nach der bislang sehr strengen und engen Auslegung dieser Vorschrift kommt eine Anpassung nur dann in Betracht, wenn existenzielle Bedrohungen für eine Vertragspartei vorhanden sind.


Es bleibt mithin weiterhin spannend, ob die Urteile aus 1. Instanz bestätigt werden, oder wie der BGH, wenn auch möglicherweise erst im nächsten Jahr, über die Problematik entscheidet. Wir werden hierüber berichten.

Bild: ©pixabay

Jutta Ritthaler

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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